Ένας αλλοδαπός μπορεί να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα σε περίπου 6–10 εβδομάδες, και το μεγαλύτερο μέρος μπορεί να γίνει εξ αποστάσεως. Δεν υπάρχει απαίτηση διαμονής ούτε περιορισμός στην ξένη ιδιοκτησία στο μεγαλύτερο μέρος της χώρας. Η βασική διαδρομή είναι: έκδοση ΑΦΜ, διορισμός ανεξάρτητου δικηγόρου, νομικός έλεγχος τίτλων, υπογραφή προσυμφώνου με προκαταβολή 10%, καταβολή φόρου μεταβίβασης και υπογραφή του συμβολαίου — το οποίο στη συνέχεια μεταγράφεται. Ακολουθεί η διαδικασία, βήμα προς βήμα.

Μπορεί ένας αλλοδαπός να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα;

Ναι. Οι μη κάτοικοι μπορούν να κατέχουν ακίνητα στην Ελλάδα, τόσο πολίτες ΕΕ όσο και εκτός ΕΕ, στο μεγαλύτερο μέρος της χώρας. Δεν χρειάζεται να είστε κάτοικος, και δεν απαιτείται βίζα απλώς για την αγορά — αν και θα χρειαστεί να βρίσκεστε στην Ελλάδα κάποια στιγμή για ταυτοποίηση αν επίσης αιτηθείτε διαμονή Golden Visa. Η μοναδική καθολική προϋπόθεση είναι ένας ελληνικός ΑΦΜ.

Βήμα 1 — Εκδώστε τον ΑΦΜ σας

Ο ΑΦΜ είναι ο ελληνικός αριθμός φορολογικού μητρώου, και δεν μπορείτε να ολοκληρώσετε αγορά χωρίς αυτόν. Ο δικηγόρος ή ο λογιστής σας υποβάλλει αίτηση στη ΔΟΥ, και η διαδικασία μπορεί συχνά να γίνει εξ αποστάσεως μέσω της πλατφόρμας myAADE. Οι αγοραστές εκτός ΕΕ διορίζουν συνήθως και τοπικό φορολογικό εκπρόσωπο.

Βήμα 2 — Διορίστε ανεξάρτητο δικηγόρο

Προσλάβετε Έλληνα δικηγόρο που εργάζεται αποκλειστικά για εσάς — όχι κάποιον κοινό με τον πωλητή. Οι αλλοδαποί αγοραστές συχνά χορηγούν πληρεξούσιο, συντεταγμένο από Έλληνα συμβολαιογράφο ή σε ελληνικό προξενείο, ώστε ο δικηγόρος να ενεργεί για λογαριασμό τους και η αγορά να προχωρά χωρίς επαναλαμβανόμενα ταξίδια. Αυτό ακριβώς το βήμα κάνει πρακτική μια εξ αποστάσεως αγορά.

Βήμα 3 — Ανοίξτε ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό

Γενικά θα χρειαστείτε ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό για τη συναλλαγή και τα τρέχοντα έξοδα. Οι τράπεζες ζητούν συνήθως διαβατήριο, ΑΦΜ, αποδεικτικό διαμονής και αποδεικτικό εισοδήματος. Ο δικηγόρος σας μπορεί να βοηθήσει να το τακτοποιήσετε παράλληλα με τον ΑΦΜ.

Βήμα 4 — Νομικός έλεγχος του ακινήτου

Ο δικηγόρος σας διενεργεί έρευνα τίτλων στο Υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολόγιο: επαληθεύει το ιστορικό ιδιοκτησίας, ελέγχει για βάρη ή οφειλές και επιβεβαιώνει τη συμμόρφωση της οικοδομικής άδειας. Για παλαιότερα ακίνητα, ένας μηχανικός ελέγχει επίσης συχνά τα όρια και την πολεοδομική νομιμότητα. Για ένα νεόδμητο ο φάκελος είναι απλούστερος, αλλά το βήμα του ελέγχου δεν παραλείπεται ποτέ.

Μια εθνική ιδιαιτερότητα: το Ελληνικό Κτηματολόγιο βρίσκεται ακόμη σε φάση ανάπτυξης, οπότε ορισμένα παλαιότερα ακίνητα παραμένουν σε παλαιά υποθηκοφυλακεία, κάτι που μπορεί να περιπλέξει την επαλήθευση. Ένα σύγχρονο έργο αποφεύγει το μεγαλύτερο μέρος αυτής της τριβής.

Βήμα 5 — Προσύμφωνο και προκαταβολή

Μόλις ο νομικός έλεγχος είναι καθαρός, υπογράφετε ένα προσύμφωνο και καταβάλλετε προκαταβολή — συνήθως 10% — για να εξασφαλίσετε το ακίνητο. Αυτό δεσμεύει και τις δύο πλευρές ενόσω ετοιμάζονται τα τελικά χαρτιά.

Βήμα 6 — Καταβάλετε τον φόρο μεταβίβασης

Πριν υπογραφεί το συμβόλαιο, υποβάλλεται η δήλωση φόρου μεταβίβασης και καταβάλλεται ο φόρος — 3,09% επί της φορολογητέας αξίας. Για ένα νεόδμητο εντός της αναστολής ΦΠΑ (σε ισχύ έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026), ισχύει αυτός ο φόρος μεταβίβασης αντί ΦΠΑ 24%. Ο δικηγόρος και ο συμβολαιογράφος σας χειρίζονται την υποβολή μέσω των συστημάτων της ΑΑΔΕ.

Βήμα 7 — Υπογράψτε το συμβόλαιο

Η αγορά τυποποιείται σε συμβολαιογραφική πράξη, που υπογράφεται ενώπιον Έλληνα συμβολαιογράφου (ή από τον δικηγόρο σας βάσει πληρεξουσίου). Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το συμβόλαιο, επαληθεύει τη νομική κατάσταση του ακινήτου και επιβλέπει τη μεταβίβαση. Αυτή είναι η στιγμή που περνά η κυριότητα.

Βήμα 8 — Μεταγράψτε το συμβόλαιο

Τέλος, το υπογεγραμμένο συμβόλαιο μεταγράφεται στο Υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολόγιο, ολοκληρώνοντας τη νόμιμη κυριότητά σας. Ο δικηγόρος σας επιβεβαιώνει τη μεταγραφή και παρέχει την τελική τεκμηρίωση.

Πόσο διαρκεί;

Για ακίνητο σε μη περιορισμένη περιοχή με καθαρό φάκελο, όλη η διαδικασία διαρκεί συνήθως 6 έως 10 εβδομάδες από τη δέσμευση έως τη μεταγραφή. Μπορεί να είναι συντομότερη για μια απλή αγορά νεόδμητου όπου τα χαρτιά του κατασκευαστή είναι ήδη σε τάξη. (Αγοραστές εκτός ΕΕ που αγοράζουν σε καθορισμένες παραμεθόριες περιοχές ενδέχεται να αντιμετωπίσουν μεγαλύτερο χρονοδιάγραμμα έγκρισης — δεν αφορά μια συνήθη κατοικία στην Ερέτρια.)

Πόσο θα κοστίσει πάνω από την τιμή;

Υπολογίστε περίπου 5–8% πάνω από την τιμή αγοράς για έναν καθαρό φάκελο νεόδμητου: τον φόρο μεταβίβασης 3,09% συν συμβολαιογραφικά, τέλη κτηματολογίου και νομικά. Δεν υπάρχει επιβάρυνση αλλοδαπού αγοραστή — πληρώνετε τα ίδια με έναν Έλληνα.

Η ουσία

Η αγορά στην Ελλάδα ως αλλοδαπός είναι μια καθορισμένη, επαγγελματική διαδικασία και όχι άλμα στο κενό. Εκδώστε ΑΦΜ, διορίστε ανεξάρτητο δικηγόρο, αφήστε τον να διενεργήσει τον νομικό έλεγχο και να ενεργήσει βάσει πληρεξουσίου, και μια αγορά — ακόμη και εξ αποστάσεως — ολοκληρώνεται σε δυο μήνες. Ένα νέο έργο όπως το MARĒ αφαιρεί μεγάλο μέρος της πολυπλοκότητας τίτλων που καθυστερεί τις παλαιότερες αγορές.

Συχνές ερωτήσεις

Ο παρών οδηγός αποτελεί γενική πληροφόρηση, όχι νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι διαδικασίες, τα χρονοδιαγράμματα και η αναστολή ΦΠΑ μπορούν να αλλάξουν. Διορίστε εξειδικευμένο Έλληνα δικηγόρο και λογιστή για τη συγκεκριμένη αγορά σας.