Υπολογίστε περίπου 5–11% της τιμής αγοράς επιπλέον της ίδιας της τιμής όταν αγοράζετε ακίνητο στην Ελλάδα. Το μεγαλύτερο υποχρεωτικό κόστος είναι ο φόρος μεταβίβασης στο 3,09% και — σημαντικό για ένα νεόδμητο όπως το MARĒ — η αναστολή ΦΠΑ στην Ελλάδα σημαίνει ότι τα περισσότερα νέα ακίνητα πωλούνται με αυτόν τον φόρο μεταβίβασης 3,09% αντί για ΦΠΑ 24% έως το τέλος του 2026. Προσθέστε συμβολαιογραφικά, τέλη κτηματολογίου, νομικά και μεταφραστικά έξοδα και έχετε την πλήρη εικόνα. Ακολουθεί κάθε επιμέρους κόστος, με ένα πρακτικό παράδειγμα.
Τι είναι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου στην Ελλάδα;
Ο φόρος μεταβίβασης είναι 3% επί της φορολογητέας αξίας, συν ένα μικρό δημοτικό τέλος που ανεβάζει τον πραγματικό συντελεστή στο 3,09%. Καταβάλλεται μία φορά, πριν την υπογραφή του συμβολαίου, και οι αλλοδαποί αγοραστές πληρώνουν ακριβώς τον ίδιο συντελεστή με τους Έλληνες — δεν υπάρχει επιβάρυνση αλλοδαπού αγοραστή. Με ευρωπαϊκά δεδομένα, το 3,09% είναι χαμηλό· πολλές χώρες χρεώνουν πολλαπλάσια.
Πληρώνω ΦΠΑ 24% σε ένα νεόδμητο;
Σχεδόν σίγουρα όχι, και αυτή η λεπτομέρεια κάνει ή χαλάει τα οικονομικά μιας επένδυσης σε νεόδμητο. Ο ΦΠΑ στα ακίνητα στην Ελλάδα είναι 24%, αλλά ισχύει μόνο για ολοκαίνουργια ακίνητα που πωλούνται από τον κατασκευαστή — και η Ελλάδα έχει αναστείλει αυτόν τον ΦΠΑ έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Υπό την αναστολή, ακόμη και τα νεόδμητα πωλούνται με το καθεστώς φόρου μεταβίβασης 3,09%.
Η διαφορά είναι τεράστια: ΦΠΑ 24% σε ένα νεόδμητο 400.000 € θα ήταν 96.000 €, έναντι περίπου 12.360 € σε φόρο μεταβίβασης. Για μια αγορά MARĒ που ολοκληρώνεται εντός του παραθύρου αναστολής, πληρώνετε τον φόρο μεταβίβασης, όχι ΦΠΑ.
Επιβεβαιώστε τον χρονισμό. Η αναστολή ΦΠΑ έχει παραταθεί επανειλημμένα αλλά ορίζεται με ημερολογιακή ημερομηνία. Όταν ρωτήσετε για μια κατοικία MARĒ, ζητήστε από την ομάδα να επιβεβαιώσει πώς δομείται η αγορά σας και ότι εμπίπτει στην τρέχουσα αναστολή. Ρωτήστε την ομάδα.
Ποια είναι τα άλλα υποχρεωτικά έξοδα;
Πέρα από τον φόρο μεταβίβασης, κάθε αγορά συνεπάγεται ορισμένα απαιτούμενα επαγγελματικά έξοδα και τέλη εγγραφής:
- Αμοιβή συμβολαιογράφου — συνήθως περίπου 0,8%–1,5% της αξίας. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει και εκτελεί το συμβόλαιο.
- Τέλος Υποθηκοφυλακείου / Κτηματολογίου — περίπου 0,5% για την εγγραφή της νέας ιδιοκτησίας.
- Πιστοποιητικά και έξοδα φακέλου — τα βασικά έγγραφα που απαιτούνται για την ολοκλήρωση.
Ποια έξοδα είναι προαιρετικά αλλά συνιστώνται;
Δεν είναι νομικά υποχρεωτικά, αλλά σχεδόν κάθε αλλοδαπός αγοραστής πρέπει να τα προϋπολογίσει:
- Ανεξάρτητος δικηγόρος — συνήθως 1%–2% της τιμής. Διενεργεί νομικό έλεγχο: τίτλοι, βάρη, οφειλές, άδειες. Για έναν αλλοδαπό αγοραστή που πλοηγείται σε ελληνόφωνο σύστημα, είναι χρήματα καλά ξοδεμένα.
- Έλεγχος μηχανικού — επαληθεύει όρια και πολεοδομική νομιμότητα· πιο σχετικό για παλαιότερα ακίνητα παρά για νεόδμητο.
- Μετάφραση / διερμηνεία — για τα ελληνικά νομικά έγγραφα.
Ένα πρακτικό παράδειγμα
Πάρτε ένα ακίνητο 250.000 €, δομημένο υπό το καθεστώς φόρου μεταβίβασης:
- Φόρος μεταβίβασης (3,09%): ~7.725 €
- Συμβολαιογράφος (~0,8%): ~2.000 €
- Κτηματολόγιο (~0,475%): ~1.190 €
- Νομικά (~0,75%–1%): ~1.875–2.500 €
Αυτό είναι περίπου 12.800–13.400 € πάνω από την τιμή — περίπου 5–5,4% για έναν καθαρό φάκελο. Προσθέστε προαιρετικά έξοδα και υψηλότερες νομικές αμοιβές και το συνολικό κόστος συνήθως κινείται στο εύρος 7–11%. Μια αγορά νεόδμητου με απλά χαρτιά τείνει στο χαμηλότερο άκρο.
Τι επαναλαμβανόμενα έξοδα να προβλέψω;
Η απόκτηση είναι εφάπαξ· η ιδιοκτησία έχει επαναλαμβανόμενα έξοδα που πρέπει να μπουν σε κάθε υπολογισμό απόδοσης:
- ΕΝΦΙΑ — ο ετήσιος φόρος ακινήτων, με βάση ό,τι κατέχετε την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους. Μέτριος με βρετανικά ή αμερικανικά δεδομένα.
- Φόρος εισοδήματος στο ενοίκιο — προοδευτικά κλιμάκια από 15% έως 45% για φυσικά πρόσωπα.
- Διαχείριση, λογαριασμοί, ασφάλιση και συντήρηση — τα λειτουργικά έξοδα λειτουργίας μιας μίσθωσης, τα οποία ένα διαχειριζόμενο μοντέλο ενοποιεί.
Πληρώνουν οι αλλοδαποί περισσότερα από τους Έλληνες;
Όχι. Δεν υπάρχει επιβάρυνση αλλοδαπού αγοραστή, ούτε επιπλέον τέλος, ούτε περιορισμός ιδιοκτησίας στο μεγαλύτερο μέρος της χώρας. Οι αλλοδαποί πληρώνουν τον ίδιο φόρο μεταβίβασης και τους ίδιους τρέχοντες φόρους με τους Έλληνες. Αυτό που αλλάζει για έναν αλλοδαπό αγοραστή είναι η πολυπλοκότητα — ένα ξενόγλωσσο σύστημα και χαρτιά που περνούν από συμβολαιογράφους, δικηγόρους και την ΑΑΔΕ — όχι ο φορολογικός συντελεστής. Θα χρειαστείτε ΑΦΜ πριν μπορέσετε να αγοράσετε.
Η ουσία
Για μια κατοικία MARĒ, υπολογίστε την τιμή συν περίπου 5–8% σε έξοδα απόκτησης, με τον φόρο μεταβίβασης 3,09% ως το μεγαλύτερο στοιχείο και τον ΦΠΑ 24% σχεδόν σίγουρα αποφευγόμενο υπό την τρέχουσα αναστολή. Σε επαναλαμβανόμενη βάση, εντάξτε τον ΕΝΦΙΑ και τον φόρο εισοδήματος στην καθαρή σας απόδοση. Ζητήστε πλήρη ανάλυση κόστους ειδικά για το ακίνητό σας πριν δεσμευτείτε.
Συχνές ερωτήσεις
Πόσο είναι το συνολικό κόστος αγοράς στην Ελλάδα;
Συνήθως 5–11% πάνω από την τιμή αγοράς. Τα υποχρεωτικά έξοδα (φόρος μεταβίβασης, συμβολαιογράφος, εγγραφή) φτάνουν περίπου το 5%· τα προαιρετικά νομικά, μηχανικού και μετάφρασης ανεβάζουν το συνολικό ποσό. Οι καθαροί φάκελοι νεόδμητων βρίσκονται στο χαμηλότερο άκρο.
Είναι πράγματι μόνο 3,09% ο φόρος μεταβίβασης;
Ναι. Είναι 3% συν ένα μικρό δημοτικό τέλος, καταβαλλόμενος μία φορά πριν το συμβόλαιο. Οι αλλοδαποί αγοραστές πληρώνουν τον ίδιο συντελεστή με τους Έλληνες, χωρίς επιβάρυνση.
Θα πληρώσω ΦΠΑ 24% σε ένα νεόδμητο MARĒ;
Σχεδόν σίγουρα όχι. Η αναστολή ΦΠΑ έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 σημαίνει ότι τα νεόδμητα πωλούνται με φόρο μεταβίβασης 3,09% αντί ΦΠΑ 24%. Επιβεβαιώστε ότι η αγορά σας εμπίπτει στο τρέχον παράθυρο αναστολής.
Τι τρέχοντες φόροι ισχύουν μετά την αγορά;
Ο ετήσιος ΕΝΦΙΑ και προοδευτικός φόρος εισοδήματος (15%–45%) σε τυχόν εισόδημα από ενοικίαση, συν λειτουργικά έξοδα όπως διαχείριση, λογαριασμοί, ασφάλιση και συντήρηση.
Χρειάζομαι κάτι πριν μπορέσω να αγοράσω;
Ναι — ΑΦΜ, τον οποίο σας εκδίδει ο δικηγόρος ή ο λογιστής σας, συχνά εξ αποστάσεως. Δεν μπορείτε να ολοκληρώσετε αγορά χωρίς αυτόν.
Ο παρών οδηγός αποτελεί γενική πληροφόρηση, όχι φορολογική ή νομική συμβουλή. Τα ποσά είναι ενδεικτικά εύρη 2026 και διαφέρουν ανά ακίνητο και συναλλαγή. Η αναστολή ΦΠΑ ορίζεται με ημερολογιακή ημερομηνία και μπορεί να αλλάξει. Επιβεβαιώστε όλα τα κόστη με εξειδικευμένο Έλληνα δικηγόρο και λογιστή πριν την αγορά.
