Οι περιορισμοί του 2026 για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα δεν ισχύουν για την Ερέτρια. Οι «παγώσεις» νέων εγγραφών Airbnb στοχεύουν συγκεκριμένα σε κορεσμένες περιοχές του κέντρου της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Παντού αλλού — στα νησιά, στις παράκτιες περιοχές, στα προάστια και σε μικρότερες πόλεις όπως η Ερέτρια — μπορείτε ακόμη να εγγράψετε νόμιμα μια νέα βραχυχρόνια μίσθωση, εφόσον τηρείτε το εθνικό πλαίσιο. Για έναν επενδυτή που υπολογίζει το εισόδημα από ενοικίαση, αυτή η γεωγραφική διάκριση είναι όλη η ουσία.

Δείτε τι πραγματικά άλλαξε το 2026, τι ισχύει πανελλαδικά και γιατί ένα παραθαλάσσιο ακίνητο στην Εύβοια βρίσκεται άνετα εκτός των περιορισμένων ζωνών.

Ποιοι είναι οι περιορισμοί βραχυχρόνιας μίσθωσης του 2026;

Το βασικό μέτρο είναι μια αναστολή νέων εγγραφών βραχυχρόνιας μίσθωσης σε συγκεκριμένες περιοχές υψηλής πυκνότητας. Είναι εργαλείο γεωγραφικά στοχευμένο, όχι πανελλαδική απαγόρευση. Το 2026:

• Οι νέες εγγραφές αναστέλλονται σε αρκετές κεντρικές περιοχές της Αθήνας — όπως Πλάκα, Κουκάκι, Κολωνάκι, Εξάρχεια και Παγκράτι — έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
• Από τα μέσα του 2026, η ίδια πάγωση επεκτείνεται στην πρώτη δημοτική κοινότητα της Θεσσαλονίκης, που καλύπτει το ιστορικό και εμπορικό της κέντρο.
• Η πάγωση αφορά μόνο τις νέες εγγραφές. Τα ήδη αδειοδοτημένα ακίνητα σε αυτές τις ζώνες συνεχίζουν να λειτουργούν.
• Στις περιορισμένες ζώνες, η εγγραφή συνδέεται με τον εκάστοτε ιδιοκτήτη και όχι με το ακίνητο, οπότε διαγράφεται σε περίπτωση πώλησης, δωρεάς ή κληρονομιάς.

Το ίδιο το πλαίσιο της κυβέρνησης είναι στοχευμένη διαχείριση, όχι γενική απαγόρευση. Τα νησιά, οι παράκτιες περιοχές, η Αθηναϊκή Ριβιέρα και τα περισσότερα προάστια παραμένουν πλήρως ανοιχτά σε νέες εγγραφές. Η Ερέτρια δεν βρίσκεται σε καμία λίστα περιορισμών.

Επηρεάζεται η Ερέτρια από την πάγωση του Airbnb;

Όχι. Οι παγώσεις ορίζονται με βάση συγκεκριμένες δημοτικές περιοχές στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. Η Ερέτρια, στο νησί της Εύβοιας, είναι μια παράκτια πόλη πολύ έξω από αυτά τα όρια. Δεν υπάρχει αναστολή νέων εγγραφών ΑΜΑ στην Ερέτρια, και τίποτα στα μέτρα του 2026 δεν προμηνύει κάτι τέτοιο.

Αυτό είναι το πρακτικό πλεονέκτημα πίσω από την τοποθέτηση του MARĒ: αποκτάτε το δυναμικό εισοδήματος μιας ελληνικής παραθαλάσσιας βραχυχρόνιας μίσθωσης χωρίς τον κίνδυνο εγγραφής που πλέον ισχύει στα πιο κορεσμένα αστικά κέντρα. Αξίζει να επιβεβαιώσετε την τρέχουσα κατάσταση με Έλληνα νομικό πριν αγοράσετε — οι κανόνες εξελίσσονται — αλλά προς το παρόν, η Ερέτρια δεν επηρεάζεται.

Τι είναι ο ΑΜΑ και τον χρειάζομαι;

Ναι. Ο ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου) είναι ο αριθμός μητρώου που εκδίδει η ΑΑΔΕ για κάθε βραχυχρόνια μίσθωση στη χώρα. Ισχύει πανελλαδικά, συμπεριλαμβανομένης της Ερέτριας. Κάθε μίσθωση κάτω των 60 ημερών θεωρείται βραχυχρόνια και απαιτεί ΑΜΑ.

Η αίτηση γίνεται μέσω της πλατφόρμας της ΑΑΔΕ με τον ΑΦΜ σας, το συμβόλαιο του ακινήτου, την οικοδομική άδεια και αποδεικτικά ότι το ακίνητο πληροί τα ισχύοντα πρότυπα ασφαλείας. Ο αριθμός ΑΜΑ πρέπει στη συνέχεια να εμφανίζεται σε κάθε καταχώριση σε Airbnb, Booking.com και λοιπές πλατφόρμες· καταχωρίσεις χωρίς έγκυρο αριθμό αφαιρούνται.

Τι πρότυπα ασφαλείας ισχύουν βάσει του Ν. 5170/2025;

Από την 1η Οκτωβρίου 2025, ο Ν. 5170/2025 θέτει υποχρεωτικά πρότυπα ασφάλειας και ποιότητας για κάθε βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα. Στην πράξη, ένα συμμορφούμενο ακίνητο χρειάζεται, μεταξύ άλλων:

• Εξοπλισμό πυρασφάλειας και ανιχνευτές καπνού
• Πιστοποιητικό ηλεκτρολογικής ασφάλειας
• Ασφάλιση αστικής ευθύνης
• Τεκμηρίωση απεντόμωσης

Η μη συμμόρφωση επιφέρει πρόστιμα από 5.000 € με κλιμάκωση για επαναλαμβανόμενες παραβάσεις. Πρόκειται για εθνικές απαιτήσεις, οπότε ισχύουν για μια κατοικία MARĒ ακριβώς όπως οπουδήποτε αλλού — και είναι εύκολο να καλυφθούν από ένα επαγγελματικά διαχειριζόμενο ακίνητο. Ένα νεόδμητο ακίνητο σύγχρονων προδιαγραφών ξεκινά από ισχυρή θέση εδώ.

Πώς φορολογείται το εισόδημα βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα;

Το εισόδημα βραχυχρόνιας μίσθωσης που αποκτά φυσικό πρόσωπο φορολογείται βάσει των προοδευτικών κλιμακίων εισοδήματος από ακίνητα. Για το 2026, αυτά είναι σε γενικές γραμμές:

• 15% έως 12.000 €
• 25% από 12.001 € έως 24.000 €
• 35% από 24.001 € έως 35.000 €
• 45% άνω των 35.000 €

Οι πλατφόρμες κρατήσεων αναφέρουν πλέον τα έσοδα απευθείας στην ΑΑΔΕ, η οποία διασταυρώνει το δηλωθέν εισόδημα με αυτά τα δεδομένα, οπότε η ακριβής δήλωση είναι απαραίτητη. Υπάρχει επίσης ο ετήσιος ΕΝΦΙΑ και, για τις βραχυχρόνιες διαμονές, ένα τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση ανά διανυκτέρευση που διαφέρει ανά εποχή και τύπο ακινήτου. Ένας καλός διαχειριστής και ένας Έλληνας λογιστής τα χειρίζονται όλα αυτά ως ρουτίνα· τα ποσά πρέπει να ενσωματώνονται σε κάθε πρόβλεψη απόδοσης.

Αλλάζει κάτι ο ευρωπαϊκός κανονισμός;

Από τις 20 Μαΐου 2026, ο Κανονισμός ΕΕ 2024/1028 εισήγαγε υποχρεωτικούς αριθμούς μητρώου για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε όλη την ΕΕ, με τις πλατφόρμες υποχρεωμένες να επαληθεύουν τις καταχωρίσεις και να αφαιρούν τις μη συμμορφούμενες. Για ένα ελληνικό ακίνητο, αυτό εναρμονίζεται με το υφιστάμενο σύστημα ΑΜΑ αντί να προσθέτει χωριστό βάρος — αν είστε σωστά εγγεγραμμένοι και εμφανίζετε τον ΑΜΑ σας, είστε ήδη εναρμονισμένοι με τον ευρωπαϊκό κανόνα.

Η ουσία για έναν αγοραστή MARĒ

Η αυστηροποίηση του 2026 είναι πραγματική, αλλά στοχεύει ευθέως στα υπερσυγκεντρωμένα αστικά κέντρα. Για μια παραθαλάσσια κατοικία στην Ερέτρια, ο δρόμος είναι καθαρός: εγγραφή για ΑΜΑ, τήρηση των προτύπων του Ν. 5170/2025, εμφάνιση του αριθμού και σωστή δήλωση εισοδήματος. Καμία από τις γεωγραφικές παγώσεις δεν ισχύει. Ακριβώς γι’ αυτό η πρόταση διαχειριζόμενης μίσθωσης του MARĒ στέκει εκεί όπου μια αντίστοιχη ιστορία στο κέντρο της Αθήνας συνοδεύεται πλέον από αστερίσκο.

Συχνές ερωτήσεις

Ο παρών οδηγός αποτελεί γενική πληροφόρηση, όχι νομική ή φορολογική συμβουλή, και συνοψίζει τους ελληνικούς κανόνες βραχυχρόνιας μίσθωσης όπως ισχύουν το 2026. Το γεωγραφικό εύρος των περιορισμών, οι φορολογικοί συντελεστές και οι διαδικασίες μπορούν να αλλάξουν. Επιβεβαιώστε τους τρέχοντες κανόνες με εξειδικευμένο Έλληνα δικηγόρο και λογιστή πριν επενδύσετε.